• Experts in property investments

Hyra ut din bostad i Spanien?

Vi har många kunder som frågat oss om möjligheterna för uthyrning av sin bostad i Spanien. Vi tänkte sprida lite ljus över detta med att hyra ut sin spanska bostad.
Hur mycket ni kan tänkas dra in i intäkter för olika typer av bostäder, vad ni ska tänka på redan innan ni köper bostaden, fällorna med att hyra ut själv, hur stora avgifter uthyrningsfirmorna tar etc. är vanliga frågor man har och som vi hoppas kunna besvara nedan.

De flesta ägare använder sig av företag med uthyrningsservice som hanterar, marknadsför din bostad, checkar in- och ut era gäster och ser till att er bostad hålls i ett bra skick, etc.
Att anlita ett företag för uthyrning är ofta tryggt och säkert, då de (ska) ha alla licenser som krävs för denna typ av verksamhet. De har även etablerade marknadsförningskanaler och globala bokningssiter de jobbar tillsammans med.
Det innebär att din bostad snabbt marknadsförs på flera olika sätt i många länder – vilket borgar för betydligt mer uthyrning än om du själv administrerar allt.
Dessa företag har även bra koll på din marknad och vad du kan förvänta dig i hyresintäkt för just din bostad. Att anlita ett företag för all administration, marknadsföring samt skötsel av din bostad och dess uthyrning kostar i regel mellan 25–35% av hyresintäkten.
Låt dig inte skrämmas av dessa siffror! Tänk på att din intäkt troligtvis ökar betydligt mer än så om du anlitar lokala proffs som finns på plats.

Observera att när man använder konkreta siffror kan det lätt tolkas som att det rör sig om ”garanterad avkastning”. Men det finns aldrig några garantier på avkastningen! Det rör sig alltså om ”förväntad avkastning” i de exempel du läser. Det finns aktörer som erbjuder höga hyresinkomster, men det är väldigt sällan detta förvekligas.
Avkastningen kan också räknas på flera olika sätt, beroende på vilka utgifter man inbegriper i sin kalkyl.
Vissa räknar in driftskostnader såsom el, vatten, försäkringar, WiFi i kalkylen – andra gör det inte.
Skillnaden kan vara många % i faktisk avkastning.
Tänk på att du alltid själv ska kalkylera och budgetera för din uthyrning. Alla siffror och exempel är just exempel.

Om du ska hyra ut din bostad helt själv tänk på att:

  • Följa alla lagar och regler kring uthyrning som gäller i just ditt bostadsområde, stad och provins. Böterna kan på de flesta håll i Spanien vara riktigt hårda om man inte följer lagarna vad det gäller licenser, etc. Vad som gäller just hos dig kan din advokat hjälpa till att ta fram.
  • Hur mycket du själv ska sköta uthyrningen är helt upp till dig. Vi kan bistå med tips och råd om de bästa marknadsföringskanalerna samt vilka faktorer som är viktiga (vad det gäller till exempel bekvämligheter/utrustning/inredning) för att locka hyresgäster.
  • Att annonsera, och ta in betalning etc. från hyresgäster är inga större problem. Det viktigaste att tänka på när du sköter allt själv är att du:
    • Anlitar en pålitlig städfirma så du vet säkert att din bostad är fin till nästa gäst checkar in.
    • Att du etablerar en kontakt med en vaktmästare eller företag som kan se över din bostad då och då, eller vid akut behov om något inträffar.
    • Att du har en person eller ett företag som sköter nyckelhantering samt in- och utcheckning av dina hyresgäster. Detta kan även lösas via nyckellådor med kod, eller en dörr som inte har nyckellås utan bara öppnas via en kod – men det är alltid trevligare med det personliga mötet!
  • Om du inte är bra på att ta foton, eller helt enkelt inte har utrustningen anlita en professionell fotograf. Foton är mycket viktiga i sammanhanget, och undersökningar visar att annonser med attraktiva bilder kan öka sin konvertering med över 40 %!
  • Undvik foton med skrynkliga lakan, sneda tavlor och nedbrunna ljus. Använd foton med hög upplösning, men optimerade för webben.
  • Rubriker och beskrivningar är minst lika viktiga. Människor i dessa dagar förväntar sig så mycket information som möjligt i annonseringen (max antal gäster, kvm, köksutrustning, etc.).
  • En bokningskalender är nödvändig. De flesta plattformar erbjuder sådana tjänster. Det har sällan varit enklare att driva en mer eller mindre självgående rörelse vid sidan av, som det är just nu.

Lite bra att veta:

  • Skatten på uthyrningsinkomster 2016 sjönk till 19 % (den låg länge på 24,75 %).
  • Du får dessutom göra avdrag på underhåll, hemförsäkring, och allt annat som kan härledas till din uthyrningsverksamhet. Detta görs i din deklaration.
  • Du får fortfarande göra svenskt Rotavdrag för renovering av bostad i Spanien.
  • Du får fortfarande göra ränteavdrag för ränta du betalar för lån i Spanien.

Vad påverkar prissättning och intäktspotentialen av din bostad?

  • Läget på din bostad avgör i många fall hur din intäktspotential ser ut. Vissa fakta om bostadens läge och skick kan man dock se från statistiken:
  • Bostaden ska ligga i den så kallade ”första linjen” eller med mycket bra havsutsikt.
  • Promenadavstånd till stranden (mindre än 500 meter).
  • Det ska helst finnas tillgång till pool på nära håll. Privat pool är extra plus.
  • Privat takterrass eller privat uteplats ses som attraktivt och efterfrågas ofta.
  • Det ska helst vara nyproduktion så att gästen är garanterad fint skick. Just detta efterfrågas mer och mer.
  • Sparsmakat/stilren inredning – gäster vill känna sig som hemma men inte att de är i någons privata sfär.
  • Nära till staden/city där affärer, restauranger etc. finns. Max cykelavstånd.
  • Inte för långt från en flygplats (max 2 timmar)

 

När det gäller riktigt billiga bankobjekt såsom Bankåtertag (Bank Repossession) så är det viktigt att vara medveten om ett par saker:
1) Du kan göra ett riktigt fynd när det gäller köp till dig själv. Men de flesta bankåtertag ligger i områden där det kan vara svårt att hyra ut.
2) Dessa bostäder ökar oftast inte i värde i samma takt som övriga, mer populära, områden.
De är alltså inte så intressanta för investerare som vill få passiva inkomster genom uthyrning men om du ska arbeta och bo i Spanien kan du hitta ett riktigt fynd via bankerna.

Problem som kan uppstå när man hyr ut sin bostad

De som försöker hyra ut på egen hand kan ofta stöta på ett problem när de till exempel hyr ut på lång tid och hyresgästen inte kan betala. Spanska lagar, likt de svenska, är ofta till hyresgästens fördel. Ytterligare problem kan vara om hyresgästen förstör inredningen. Var drar man gränsen för vanligt slitage för de som hyrt under en längre tid?
Fördelen med att ha en firma som sköter det hela är att de har koll på bostaden, och ställer krav på att klienter ska betala för borttappade nycklar, etc.
Om en gäst förstör inredningen så debiterar uthyrningsbolaget för reparationerna direkt till hyresgästen. Din hemförsäkring täcker visserligen också sådana här skador.
Som ni säkert förstått kan rätt lägenhet eller hus ge intäkter redan första året. Tänk dock på att man inte ska under några omständigheter köpa en bostad i Spanien och vara beroende av uthyrningsinkomsterna för att kunna betala sina amorteringar!

Vi svarar gärna på frågor kring detta med uthyrningsbiten i Spanien, och var de bästa köpen i Murciaområdet finns just nu. Skriv till oss på [email protected] så berättar vi mer.

Många svenskar vill gärna köpa men tycker marknaden är förvirrande och vet inte riktigt vad de ska satsa på.
Kanske det viktigaste för dig är att skaffa en bostad i solen och värmen, och inte en direktavkastningen?
Vilka syften du än har med ditt köp så råder vi dig att inte vänta för länge innan du slår till.
Hus och lägenheter i de populära segmenten (2-3 sovrum, havsutsikt, hyfsat nära centrum) i de populära orterna börjar sina.
Utmaningen är inte att få tag i kunder utan att få tag i den typ av objekt de söker.
Vår uppgift är att leda dig till ett köp som är rätt för just dig, dina preferenser och dina förutsättningar.